В 2007 году выгодно вложился - как я полагал - купив бетон, «однушку» в нашей глухомани. Стоила 1,4 миллиона. Ажиотаж был страшный, конкуренты чуть ли не драку устраивали, но мне повезло, досталось по блату: родная тетя работала подрядчиком у застройщика и имела связи с директором. Короче, сделали мне скидку в 50 тыс. Конечная цена была 1,35 млн. После этого почти все время, за исключением 3-4 месяцев, сдавал эту квартиру. Что имеем сегодня: объявления на такие же квартиры висят по 1500 тыс., и очередь за ними явно не стоит. Думаю, реально сторговать за те же 1,3 – 1,4 млн. За все время – а прошло больше десяти лет – от аренды получил примерно миллион. Если бы сразу всю сумму положил на вклад, то с учетом капитализации (допустим, средняя ставка 12%) сегодня у меня было бы около 5 миллионов. Вот и вся арифметика, потерял по грубым прикидкам половину капитала. Конечно, это не Москва, там, быть может, другой расклад. Но у нас в Сибири получается как-то так. Город более миллиона жителей.

Еще известный экономист Дж. М. Кейнс описал любопытный феномен, который назвал «денежной иллюзией». Он заметил, что люди обращают внимание только на номинальные величины, а в реальные пересчитать – то ли не умеют, то ли ленятся. Проще говоря, не способны адекватно воспринимать инфляцию (снижение покупательской способности денег).

В примере выше квартира в 2007 году стоила 1,35 миллиона и спустя 12 лет стоит примерно столько же. Любому здравомыслящему человеку понятно, что квартира тотально потеряла в цене, поскольку миллион 2007 года и миллион сегодня – это, мягко говоря, две совершенно разные покупательские величины. Умом мы вроде это понимаем. Но вот «сердце» часто подсказывает иначе.

Изо всех утюгов нам кричат, что «квартиры дорожают». Все СМИ пестрят заголовками такого рода. Эксперты предрекают новое «удорожание». Вот только про инфляцию все почему-то скромно умалчивают. Может память отшибло? Почему тогда не слышно:

- Покупайте масло, оно подорожает!

- Берите обувь, она вырастет в цене!

- Хватайте телевизоры, ожидается новое переписывание ценников!

И т.д. Примеры можно продолжать до бесконечности.

Самое смешное, что все эти товары действительно постоянно растут в цене. Каждый год. И никого это совершенно не удивляет.

Когда квартира вырастает в цене на 3%, у экспертов начинается истерика, а когда яйца на 20% - ну бывает.

На самом деле, очевидно, что это не яйца подорожали, а рубль подешевел. Покупательская способность «деревянного» упала и все, что в нем номинировано, стало «дороже». И масло, и телевизоры, и обувь. И квартиры.

Но, кстати, с квартирами намного интереснее. Их номинальное удорожание заметно отстает от всех других товаров.

В статье Цены на колбасу выросли. Покупайте квартиры, они тоже подорожают! я привел статистику по потребительской инфляции и сравнил с динамикой цен на квартиры. Выяснилось, что накопленная инфляция за последние 10 лет имеет коэффициент 2,01. Иными словами продукты стали вдвое дороже. Зарплаты за то же время выросли в 2,5 раза. А квартиры… квартиры поднялись в цене на 13%.

То есть формально, недвижимость тоже «выросла». Правда, что-то очень хило. Точнее не в цене она выросла, а в падающих рублях. В реальности же произошел настоящий обвал цен на квартиры!

Насколько конкретно подешевели квартиры? Все зависит от того, какой год брать за отчет. Например, в реальных ценах сегодня квартиры стоят 56% от того уровня, который они стоили в 2008 году, подешевев на 44%. Относительно 2014 года квартиры подешевели на 25%.

>>498627 (OP)

Кто не шарит в ценах на недвижках рекомендую лонгрид ниже:

Не ищите смысла в ценах на квартиры
Сижу в непонятках, что даже не поленился позвонить. Трубку берет риелтор.

- Почему у вас квартира вдруг подорожала? – Что такого произошло?!

Специалист высокого класса выдает потрясающий ответ:

- А у нас альтернатива подорожала, мы теперь себе сами купить не можем!

Так, говорю, вы уже полгода не можете продать по старой цене, а теперь как вы собираетесь сделать это на 300 тыс. дороже?!

- Нам по-другому нельзя, - выдал риелтор еще один железный аргумент.

Наверное, если бы я с ним еще поговорил, услышал, что «все так делают», но и без того стало все ясно, и дальше разговаривать не стал.

Теперь ждем очередного раунда «подорожания».

Уже не первый год можно наблюдать, что вроде бы логичные и экономически обоснованные теории удешевителей (по другому «ждунов») разбиваются о гранитную упертость российских продавцов недвижимости. И вроде бы нет причин у квартир расти в цене, но поскольку все продавцы ведут себя одинаково (например, практически нигде вы не найдете человека, который согласится продать дешевле, чем сам купил – даже на рубль дешевле, нет, не отдаст), то цены на вторичное жилье практически никогда не падают. По крайней мере, в номинальном выражении.

Продавцы вторички стоят насмерть, как будто за спиной у них заградотряды с пулеметами.

Вы думаете, если экономическая ситуация ухудшится, продавцы отрезвеют и опустят цены? Как бы не так! Наоборот, они их повысят или вообще снимут квартиры с продажи.

Приезжайте в любую глухую дыру и поинтересуйтесь, сколько там стоят квартиры (дома /земля). Вы очень сильно удивитесь, но адекватных цен вы там тоже не найдете. И это при ПОЛНОМ отсутствии реальных покупателей. Вы окажетесь там единственным покупателем с живыми деньгами на всю деревню, но никто и не подумает отдавать вам свое добро по дешевке. Рано или поздно вы придете к неизбежному выводу: цены на вторичке никакого экономического смысла не имеют.

Давайте разберемся, что не так с вторичной недвижимостью:

У вторичной недвижимости нет себестоимости.
Казалось бы простой и очевидный факт, но мало кто его осознает. Вторичные квартиры с затратной точки зрения ничего не стоят! Ну вот, ни копейки! Потому что все эти дома уже давным-давно построены. Как бы ни менялась экономическая ситуация, на общее количество имеющейся вторички это никак не влияет. Предложение будет зависеть только от желания продавцов выставлять эти метры на продажу и больше ни от чего. Поскольку нет себестоимости, то и цена ни к чему конкретно не привязана. Ставьте любой ценник: он все равно ничего не означает.

2. Обслуживание недвижимости в России стоит недорого (пока).

Затраты на обслуживание могут побудить продавцов быстрее отделаться от недвижимости. Но в России это правило на данный момент не работает. Как бы ни жаловались россияне на высокую коммуналку, на практике никто от недвижимости на этом основании не избавляется. Как говорится, плАчу, но плачУ. Налоги пока тоже относительно невысоки, чтобы заставить народ продавать лишние метры. Хотя постепенно стоимость обслуживания растет.

3. Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив

У вторичных квартир, как уже отмечено выше, нет себестоимости. Но еще у них нет срока годности, они могут генерировать пассивный доход, органически расти в цене и служить средством сбережения. Короче говоря, недвижимость – финансовый актив, а не просто товар. На финансовые активы цены ведут себя совсем не так, как на потребительские. Посмотрите котировки акций или криптовалют и поймете разницу. Конечно, цены на недвижимость не будут «скакать» как биткойн, но особенной логики в этих движениях тоже можно не искать.

4. Продавцы недвижимости смотрят друг на друга

Если одному продавцу пришло в голову поднять ценник, то будьте уверены, что все остальные сделают так же. В конце концов, какая разница, не продал дом за пять миллионов или не продал дом за шесть миллионов? Зато можно почувствовать себя виртуально богаче на целый миллион. Продавцы могут себе позволить продавать хоть до второго пришествия. Год?- да, пожалуйста. Пять лет? – легко! «Мы никуда не торопимся» - ответ таких типичных вечных продавцов.

5. Чистых продаж на рынке практически нет

Про это свойство мало кто в курсе, но оно многое объясняет. Все знают, что реальных продавцов на рынке недвижимости мало. Но никто даже себе представить не может, насколько их мало!

И дело даже не в необоснованных «хотелках»: известно, что неадекваты заполняют базы объявлений, создавая видимость какого-то присутствия.

И не в том, что значительная часть квартир имеют такие косяки в документах, что ни один вменяемый покупатель не решится это брать.

А дело в том, что основная масса продавцов на самом деле альтернативщики. То есть продают исключительно ради того, чтобы купить другую недвижимость. Это прекрасно видно по тому пассажу, который я привел в начале статьи.

Никто просто так не продает квартиры. Почти все продавцы – одновременно и покупатели. Фактически, они не продают, а обменивают недвижимость.

А раз на рынке в основном обмены, то в принципе вообще неважно, какие цены на рынке. Продавец может продать свою квартиру хоть за рубль, если сможет найти другую тоже за рубль. Но поскольку другой квартиры «за рубль» нет, то выставляют по максимуму, глядя на других продавцов. Теоретически имело бы смысл им всем одновременно сбросить цены и провести свои сделки, но на практике договориться между собой нереально. Поэтому все держат максимально возможные ценники, боясь, что если продадут дешевле, то не хватит денег на альтернативный объект.

6. Низкая собственная емкость вторичного рынка

Из предыдущего пункта также следует, что у вторичного рынка почти отсутствует собственная емкость – то есть способность поглощать деньги без роста цен. Достаточно небольшого количества покупателей с живыми деньгами (или ипотечными) и рост цен практически гарантирован. Такой феномен мы наблюдали в конце 2018 года, когда рекордная выдача ипотеки быстро привела к росту цен на вторичку.

Выводы

Теперь мы понимаем причины, почему цены на вторичном рынке ведут себя таким, на первый взгляд, загадочным образом.

- Зачем люди «продают» квартиры годами. Хотя казалось, проще дать скидку.

- Почему при кажущемся обилии вариантов, на самом деле купить чаще всего просто нечего.

- Почему квартиры внезапно исчезают из баз объявлений.

- Почему цены на вторичку стремительно растут, когда появляются свежие деньги (например, ипотечные), а падают медленно.

>>499866
Потому, что никто в здравом уме жить в таком городе не будет. Старикам нахуй это не нужно, а молодёжь на 100% в ужасе съебывает в первый же день после наступления 18-ти лет. Куча городов в рашке вымирает. Уранизация, хули. Я сам 10 лет назад переехал из обычного города областного значения 350к населения. Там нихуя нет, смекаешь? Я даже пасту в похожий тред писал как-то:

По сути - пиздец с городом сейчас полнейший, как и с сотнями подобных.

1. Градообразующие предприятия, не связанные с металлами/нефтью/газом - либо подохли, либо еле дышат, либо банкротятся;
2. Цикл "наставник-подмастерье" или "годное тех.образование с последующим трудоустройством на предприятии" прерван уже давно. Когда бабки-деды начнут помирать, остановится большинство предприятий в городе, ну и в стране. Да и сами предприятия древние и требуют ТАКИХ инвестиций, что лучше закрыть нахуй;
3. Самый малый процент молодёжи готов остаться. Я, конечно, не обладаю статистикой, но по моим наблюдениям остаётся сейчас и останется в будущем лишь 2-3% молодёжи, которые закончили учебные заведения, либо собираются здесь учиться. Да и в основном те, кто остаются, это либо ранние женатики/залётные шлюхи, либо типичные люмпены со стабильностью, либо люди, занявшие тёплые места по связям. Оставшиеся 95%+ все как один съёбывают в ужасе. Много кто для учебы в ВУЗе выбирают миллионники и ДС/ДС2, другие просто уезжают потому, что работы нет и негде применить свои навыки/знания;
4. Огромный перекос в населении в сторону стариков/пенсионеров/льготников. Бабки и деды евривеа;
5. Малый бизнес в полнейшей жопе (кроме пивнух и ломбардов);
6. Соответственно - по 2-3 ломбарда и 100500 пивнух-разливаек в каждом доме. Ломбарды золота, техники, электроники, авто, неба, аллаха;
7. Даже средний бизнес задушен почти полностью. Всё забито всякими Магнитами, Пятёрочками, Эльдорадами, ДНСами, Мвидео и подобными. Да и те тоже не цветут и пахнут;
8. Строительство нового жилья - фарс чистой воды. Сдают 1,5 дома раз в пятилетку ещё и с такими дикими нарушениями, что трудно представить размер взяток, которые платят для ввода дома;
9. Дороги - ну как и везде. Сплошной распил/откат и ямы стоящие годами;
10. Торговля - жалкое подобие той, которая цвела бурным цветом с 2000 до крымнаша. Два крупных рынка, которые были охуенны - на ладан дышат. Далее - днище всё больших и больших масштабов. ТЦ с кучей курятников-отделов почти пустые, аренда неподъёмная, многие закрываются;
11. Развлечения - обоссанный совковый центральный недопарк, пара кинотеатров и всякое такое, как и в любом мухосранске в этой стране. Ну и всякие "Новые срусские бабки" и нищая престарелая попса раз в год приезжают.

В целом всё крайне печально. Перспектив нет, развлечений нет, денег крайне мало у всех, буйно развиваются лишь спаиватели и перекупщики-ломбарды, молодёжь здесь никогда жить не будет. Спрашивал у друзей из других городов (например Волгоград) - такая же ситуация. Дно и белого света не видно.

Даже по людям видно, что всё конкретно изменилось с 13-14-го года. Прям по глазам и лицам видно, что все будто по инерции живут. Будто всё останавливается и умирает.

Честно - грустно всё это. Даю процентов 80-90, что к моим 50-60 годам уже не будет большинства городов. Останутся лишь призраки и одна гигантская Московско-Питерская агломерация на 80-100кк рыл.