Хочу купить недвижку в 22 года для сдачи в городе-курорте в хорошем районе, у моря. НУЖНЫ СОВЕТЫ!

Ориентируюсь на однушки, студии за 2,5 млн руб в ипотеку. Уже нашёл несколько таких объявлений, но мне нужно куча советов, так как я молодой.
С ипотекой я не сталкивался в своей жизни. На данный момент, знаю, что банки вроде как выдают ипотеку в 16% и выше. Перегрет ли рынок недвижки, я считаю, что да. Стоит ли ждать комфортных процентов, не знаю. Стоит ли ждать чего-то? Я тоже не знаю, а время идёт, хочется вроде как стать независимым и иметь несколько недвижки.
В мои планы входит ипотека в 25 лет, под 17,5% - банк втб рассчитал ежемес.платёж в 28тыс.руб. С первым взносом в 400000тыс.руб. На первый взнос планирую взять кредит на 400к руб на 5 лет и гасить его быстрее.
Я работаю по найму, мой доход постояннен 40к рублей официально и от 10-30к не официально (шабашка). Думаю, что возможность получать 100к на нынешней работе маловат. У меня нет машины, кредитов, займов, отдаю небольшой долг маме. Планировал переехать от родителей, жить самостоятельно. Но понимаю, что хорошо жить с родителями, много получается откладывать. Ждать помощи родителей с ипотекой не стоит, они уже помогают моей сестре.
Если не рассматривать ипотеку и недвижку, то я планирую повысить свой доход до 100к. А именно выучиться на смежную профессию, на которую нужны деньги, переезд, развитие, стаж и опыт, а это как минимум нужно 2 года на всё, чтобы мне получать 100к+ И снова я потрачу время на повышение своего дохода. А время идёт.

Расчеты:
Мой доход: 50-70тыс.руб
Кредит в 400к рублей на 5лет - 9116 руб ежем.плат.
Ипотека с ежем.плат 27 -28 тыс. руб
Посчитал, доход за 3 месяца аренды квартиры (2500руб.сут) итого за 31дн: 77000руб, понятое дело, что может доход будет меньше из-за разных казусов или ремонта.
77000*3(мес) = 231000руб.
Зимой сдача квартиры определённо будет не столь эффективна.
Подумал, может с денег аренды оплачивать ипотеку и кредит. Но сомневаюсь. Нужен совет.
Коммунальные услуги - 7к руб.
Нежданный ремонт, замена оборудования, случайности: 20 - 30тыс.руб.

НУЖЕН СОВЕТ!
- Стоит ли брать кредит на пер.взнос или поработать несколько месяцев на него?
- Стоит ли вообще это всё поворачивать? Рисковать?
- Может стоит подождать выгодных процентиков?

Общие мысли!
Всегда мечтал иметь у себя много недвижки. Хочется стремиться к чему-то. Для меня это риск, я молодой, не знаю как сложиться в дальнейшем моя жизнь. Вижу ли я в этом инвестиции в долгосрок? Да. если рассматривать эту покупку, то скажу, что большая часть моих денег уйдёт на всё это. А мне хочется и машину купить, переехать, откладывать возможно на инвестиции в другой сфере. Это я пока писал ещё вспомнил, что в отношениях с девушками тоже уходит кое-какая денюшка. А если речь заходит о создании семьи там уже другие расходы. Не знаю чего ожидать, живу плыву по течению.

ПОЖАЛУЙСТА ПОСОВЕТУЙТЕ, НАПИШИТЕ ЧТО-НИБУДЬ! Можете меня и долбоёбом назвать.